中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
5年期LPR降低至4.3%
此前我在推文中就有预期：未来的LPR会持续降低，果然，又降了！
无论是给实体经济贷款做参考的1年期LPR，还是给房贷做参考的5年期LPR都降息了！并且这是1年期LPR自今年1月以来的首次降息，是5年期LPR自今年5月以来的第二次降息，看来疫情的影响还在持续…
上图是社会融资规模存量增长情况，7月的同比增速也比6月回落了0.1个百分点。今年以来虽然M2增速反弹比较强劲，但社融一直处于筑底状态。
疫情影响下，“停贷断供潮”在全国蔓延
最近，全国多地陆续出现了烂尾楼业主公告强制停贷现象，包括河南、广东、安徽、陕西、江苏等18个省份逾100个地产项目，泰禾、佳兆业、阳光城等“爆雷”房企均在列。“停贷断供潮”事件在全国引起广泛舆论关注。
为了减少社会的猜疑，各大银行火速排查各自的个人住房贷款逾期规模。目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、民生银行、招商银行、平安银行、光大银行、南京银行等16银行都做出了回应。
他们的一个总体思想是涉及房贷断供的楼盘规模比较小，总体风险可控。其中10家银行披露涉“断供风波”逾期/不良房贷具体金额，合计已超21亿元。其中，农业银行、工商银行涉及逾期金额均在6亿元以上。
疫情下，“高息转贷置换”或迎来爆发期
近日，北京/河北/新疆/西藏/海南/河南/陕西等地，依旧处于疫情的中高风险地区，在部分疫区还在处于“静默管理”状态，生活压力可见一斑，对于原有的高息“房贷”更是怨声四起，转贷或迎来爆发期…
1. 什么是“高息转贷置换”？
“高息转贷置换”是指将原来有按揭（利率较高）的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。
我们来算一笔账，如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：
6.37%利率月供为：6235元↑
5.88%利率月供为：5918元
4.30%利率月供为：4948元↓
一个月相比下来要节省1287元。
这是什么概念？一年下来，你无缘无故就要多支出约15444元，30年就要多支出46.3万之多。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销，也足以改善一家人的生活水平。
2. “转贷置换”有什么好处？
1）能节省利息，减少不必要的开支
通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同样贷100万，你的月供能省一千多，总利息能省28万多，节省力度很大。
2）能降低月供，减轻当前压力
我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。
因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Nice！
3）能释放多余额度，有流动资金
核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。
比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。
4）能负债整合，优化个人征信
如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：
①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，
②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。
这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！
这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切的减轻我们每个月的还款压力！
3. “转贷置换”的风险点
1）营业执照
“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审 ，也都有成本。
2）资金成本
“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理 ，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。
3）到期还款压力大
经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本的和五年到期归本的！
4）抽贷风险
如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。
如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。
5）续贷风险
抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。
6）流程相对繁琐
因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要20-30天左右；如果客户配合，审批会缩短。
如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！
是否转贷，观点如下：
如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。
如果你的原按揭贷款中有公积金贷，就没必要将公积金贷转换出来，公积金贷款已经很低了 。
如果你有房贷，尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万，还款压力大，想减轻还款压力的，也建议直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小！置换一押成本也不低，别被打“低利率”的广告所影响！
写在最后
关于是否“转贷置换”问题，你需要考虑到的是：你是想减轻还款压力，还是想周转资金？但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发，清楚做这件事的目的，能否达到自己期望值，更要清楚这中间的综合资金成本。
疫情当下，赚钱不易，对于转贷，仁者见仁，智者见智，如果你对于“转贷置换”有疑问，或有需要补充完善的知识点，欢迎在文末留言、讨论！
