刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!

 

刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

5年期LPR降低至4.3%

 

此前我在推文中就有预期:未来的LPR会持续降低,果然,又降了!

无论是给实体经济贷款做参考的1年期LPR,还是给房贷做参考的5年期LPR都降息了!并且这是1年期LPR自今年1月以来的首次降息,是5年期LPR自今年5月以来的第二次降息,看来疫情的影响还在持续…

刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!
来源:刘晓博说财经

而这一轮宏观政策发力始于8月16日总理在深圳主持的经济大省会议在会议上明确提出了稳增长的新要求。
随后8月18日的国务院常务会又部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施加大金融支持实体经济力度。
随后出现了今天的正式降息。
当然这一切还可以追溯到7月经济数据的再次变冷。据央行公布的金融数据显示7月份人民币贷款增加6790亿元同比少增4042亿元,2022年7月社会融资规模增量为7561亿元比上年同期少3191亿元。
这意味着在疫情反复的大环境下,企业贷款欲望再次降低,经济面临二次探底的可能性。
 
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来源:刘晓博说财经

上图是社会融资规模存量增长情况,7月的同比增速也比6月回落了0.1个百分点。今年以来虽然M2增速反弹比较强劲,但社融一直处于筑底状态。

 

 

疫情影响下,“停贷断供潮”在全国蔓延

最近,全国多地陆续出现了烂尾楼业主公告强制停贷现象,包括河南、广东、安徽、陕西、江苏等18个省份逾100个地产项目,泰禾、佳兆业、阳光城等“爆雷”房企均在列。“停贷断供潮”事件在全国引起广泛舆论关注。

 

为了减少社会的猜疑,各大银行火速排查各自的个人住房贷款逾期规模。目前,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、民生银行、招商银行、平安银行、光大银行、南京银行等16银行都做出了回应。

 

他们的一个总体思想是涉及房贷断供的楼盘规模比较小,总体风险可控。其中10家银行披露涉“断供风波”逾期/不良房贷具体金额,合计已超21亿元。其中,农业银行、工商银行涉及逾期金额均在6亿元以上。

疫情下,“高息转贷置换”或迎来爆发期

近日,北京/河北/新疆/西藏/海南/河南/陕西等地,依旧处于疫情的中高风险地区,在部分疫区还在处于“静默管理”状态,生活压力可见一斑,对于原有的高息“房贷”更是怨声四起,转贷或迎来爆发期…

 1. 什么是“高息转贷置换”?

“高息转贷置换”是指将原来有按揭(利率较高)的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年,不同银行的要求不同,年化利率3.7-5.9%浮动,还款方式有先息后本,随借随还,等额本息等选择。

我们来算一笔账,如果按照同样贷款100万,等额本息30年来计算:

6.37%利率月供为:6235元↑

5.88%利率月供为:5918元

4.30%利率月供为:4948元↓

一个月相比下来要节省1287元。

这是什么概念?一年下来,你无缘无故就要多支出约15444元,30年就要多支出46.3万之多。这对任何一个家庭来说,都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销,也足以改善一家人的生活水平。

 2. “转贷置换”有什么好处?

1)能节省利息,减少不必要的开支

通过“转贷置换”,申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷,以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示:同样贷100万,你的月供能省一千多,总利息能省28万多,节省力度很大。

刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!

2)能降低月供,减轻当前压力

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式,而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

因此我们也可以通过“转换”还款方式,来降低月供的还款压力,比如原来的等额本息转为先息后本,如下表所示:同样贷100万,你的月供每月减少3800多,压力直接减半,Nice!

刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!

3)能释放多余额度,有流动资金

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一,价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态,我们可以通过“转贷置换”的方式,把房产的增值部分贷出来,这样手里就有了一笔超低息备用资金。

比如:6年前购买的房子,原价值100万,现如今市值180万,这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来,这种方式,对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

4)能负债整合,优化个人征信

如果你名下有多笔不同性质的负债,如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等,我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款:

①之前的多笔还款状态:房贷+车贷+信用卡+网贷等状态,

②通过债务重组转贷后:只需支付一笔贷款的月供,还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款,清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债,从而达到优化个人征信的作用!

刚刚!央行降息至43%:今日起,“高息转贷置换”迎来爆发期!

这就是债务整合,优化负债的魅力,真真切切的减轻我们每个月的还款压力!

3. “转贷置换”的风险点 

1)营业执照

“转贷置换”一般是经营贷,那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换,而去注册营业执照的客户,需要谨慎,注册/注销/代账/年审 ,也都有成本。

2)资金成本

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理 ,结清尾款的资金可以是自有资金,也可以是过桥资金,这都是需要考虑的资金成本,一般在万8-千3左右具体看当地市场。

3)到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题,每个银行产品不同,有每年到期归本的,也有三年到期归本的和五年到期归本的!


如果资金回笼不及时,可能就需要垫资归本的情况,垫资就是成本,而且还有可能归本之后,复核不通过的情况!但是有些银行可以计划性归本和流水性归本!这个就要看你当前的资质,能够做到哪个银行产品了!

4)抽贷风险

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上,被监管查出后,有可能被银行抽贷。

如果你的营业执照被注销,或者征信出现异常,也有可能被银行抽贷。

5)续贷风险

抵押相比按揭一般期限会短些,三年、五年、十年,万一到期银行不给续贷,你将面临巨额还款压力,要提前知晓。

6)流程相对繁琐

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程,审批放款时间一般比较长,大概要20-30天左右;如果客户配合,审批会缩短。

 是否转贷,观点如下:

 

如果你的房子是最近两年买的,需求只是置换低利率,本身不缺资金的,不建议置换,抵押利率虽然但是周期最长20年,房贷可以30年,小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。

如果你的原按揭贷款中有公积金贷,就没必要将公积金贷转换出来,公积金贷款已经很低了 。

如果你有房贷,尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万,还款压力大,想减轻还款压力的,也建议直接做二押,一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小!置换一押成本也不低,别被打“低利率”的广告所影响!

写在最后

关于是否“转贷置换”问题,你需要考虑到的是:你是想减轻还款压力,还是想周转资金?但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发,清楚做这件事的目的,能否达到自己期望值,更要清楚这中间的综合资金成本。

疫情当下,赚钱不易,对于转贷,仁者见仁,智者见智,如果你对于“转贷置换”有疑问,或有需要补充完善的知识点,欢迎在文末留言、讨论!

 

END

 

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